龍港房地產:2018房企城市布局水平如何?

  龍港房地產:2018房企城市布局水平如何?

  2018年以來,隨著調控趨嚴、國際環境與金融系統震蕩、市場表現再度錯失“金九銀十”,老大哥萬科一聲“活下去”驚醒夢中人,大小房企陷入驚慌與彷徨,就連A股歷史上第一支賺足眼球的“破面”退市股都是來自房地產出身的中弘股份,種種,皆為2018年的樓市平添幾分“山雨欲來風滿樓”的意味。

  凜冬已至,生存還是毀滅,這是個問題。除少數“體力不支”搖搖欲墜企業外,更多房企正在積極尋找新的增長點和突破口。在房地產主業上,規模化更是撇不開的情節,房企在業績競賽中加速奔跑,與此同時,房企土地儲備規模與結構對業績的影響越來越大。

  隨著2018年大幕落下,我們以克爾瑞發布的2018年銷售額前50房企作為研究對象,根據億翰研究和公告數據,分別對2017年及2018年進駐城市進行了綜合梳理,并根據2018年企業新進駐城市個數進行排名得出TOP50榜單(其中中梁控股、中國鐵建(601186,股吧)、美的置業、俊發地產數據不可得),我們將結合戰略布局、業績目標等方面進行深度剖析,以探新形勢下房企發展布局思路。

  榜單顯示,陽光城(000671,股吧)以42個開疆擴土的戰績高居榜首,在新入駐城市個數排名前10位中,6家區域型房企上榜,從銷售規模來看,除以7286.9億元蟬聯年度冠軍寶座的碧桂園外,其他9個房企銷售額均處于1000-5000億的中部梯隊,其中4家房企銷售業績首次破千億,從不掩飾對規模渴求的融創以16個新布局城市的成績位居第10位,而同樣屬于頭部房企的萬科和恒大,似乎已經收斂鋒芒,均以4個新入駐城市錯失上榜機會。可見,盡管喊出降速口號的巨頭房企上演著不同發展戲碼,各派系房企的全國化擴張目標卻依舊堅定。

  

龍港房地產

 

  降速口號下 頭部房企很“誠實”

  在這份榜單中,我們不難發現碧桂園、融創高居前十的身姿,不過,遺憾的是,作為“碧萬恒融”另外半壁江山的萬科和恒大并未出現在榜單中。實際上,根據統計,萬科、碧桂園2018年布局城市個數分別為84、232,新增城市數量均為4個,這個成績,除去4家數據不可得房企外,在榜單中位列第37位。

  一個不能忽視的背景是,同樣作為銷售額超5000億的巨頭房企,三家房企均在2018年明確提出降速。碧桂園反思問題,提出收規模;恒大主動放緩投資,拿地規模收縮;萬科業績會明確提降速。

  那么,這樣一份榜單是否意味著三家房企降速口號喊得響,但在規模擴張方面,卻有著自己的“小九九”?

  不能否認,過去幾年,房企規模擴張的競速跑一度是整個房地產行業的“叢林法則”,有規模才有話語權。不過,伴隨房價單邊快速上漲時代的結束,萬科郁亮曾表示,“我們要告別舊思維,行業到了必須要作出改變的時候了。誰引領的變化,誰就是領先的企業,而不是拿傳統的規模思維去衡量。”對于未來,萬科提出十年后將不再是地產商,而是美好生活服務商。4個新布局城市很大程度上顯示出萬科規模擴張的意愿并不強烈,符合降速口號。

  同樣,在房地產的黃金時代,曾因敢于拿地而備受矚目的恒大,也以全年4個新入駐的城市表明了放緩投資,收縮拿地規模的決心。許家印用“新起點”為“新恒大”勾畫了進軍高科技產業的藍圖,人工智能、生命科學、干細胞、互聯網等高科技領域成為恒大的發力點。

  一邊提降速,一邊是高居第5的成績,相較于未上榜的萬科和恒大,碧桂園稍顯尷尬。不過,需要提醒一點的是,降速是企業自身發展縱向維度上的指標。

  大船難掉頭。實際上,碧桂園的擴張戰略正在收縮。退出部分合作非操盤項目、減少部分效益不佳項目開工后,碧桂園的拿地速度在放緩。

  據已公布的數據,2018年前11個月碧桂園新增土地776宗,權益購地金額約為1871億元,對比2017年同期的2662.9億元權益購地金額下降近三成,尤其進入2018年下半年,碧桂園在土地市場上的動作更為收斂,前11月1871億元權益購地金額中,上半年占比達76.6%。

  碧桂園曾一度秉承“只要有市場的地方,就有碧桂園”的理念,在其2017年財報中,更有如下表述:“未來,公司將繼續深耕各級城市鄉鎮,爭取更廣闊的市場。”總裁莫斌表示,截至2017年底,仍然有符合投資標準的56個三線地級市、136個四線縣級市、951個縣、16010個鎮并未進入。“提質控速”戰略調整的首年,21個新入駐城市對于碧桂園這艘加足馬力航行多年的大船來說,或許可以稱得上“卓有成效”了。

  2018年,融創中國銷售業績也頗為亮眼,達4649.5億元,同比上漲27.29%,距離5000千億銷售規模僅一步之遙。過去兩年,融創規模快速擴張,截至2018年,融創布局城市個數達86個,這個數字基本與馳騁房地產幾十載的老大哥萬科持平。具體來看,在布局的城市中,一二線與三四線城市平分秋色,占比均為50%。

  在各級城市房地產市場前景不明朗的情況下,融創的擴張之勢一度被外界認為激進,但實際上,近兩年,融創已經停止在公開市場拿地,轉而以較保守的并購為主,借此擴圍,并坐擁了大量成本低廉的土儲。

  派系房企的全國化謀局

  從上榜前10的房企中不難發現,區域性房企占據6席,其中,冠軍陽光城、旭輝屬于閩系房企,金科為渝派房企,藍光發展(600466,股吧)為川系房企,中南置地、新城控股大本營在長三角,盡管6家房企植根的土地不同,企業文化及氣質也各具特色,但他們的目標卻相當一致:全國化布局。

  隨著調控的日趨加劇,對于立足于一城、一地,單純依賴住宅開發的房企來說,銷售困難、金融緊縮,疊加效應使其資金鏈極度緊張,抗風險能力弱將顯露無疑。

  不管是無奈之舉還是企業的遠見卓識,謀局全國已然成為眾多房企規避風險的必由之路。因此,旭輝集團提出“區域板塊-中心城市-城市集群”的布局,構筑長三角、華南、環渤海以及中西部四大區域板塊,逐步形成城市集群;陽光城則采用“3+1+X”策略,在領跑大福建的同時,著力深耕長三角、珠三角和京津冀三大經濟圈,同時儲備戰略城市作為利潤補充;其余幾家派系房企亦確立了全國化發展路徑,并不斷將更多城市收入囊中。

  以新城控股為例,截至2018年底,其開發版圖已經覆蓋全國96個大中城市,其中一二線及三四線城市分別為35、61個,占比分別為36.46%、63.54%,這一比例,符合新城布局重點一二線外,加大對經濟增長強勁、人口流入持續增長、有產業支撐的強三四線城市的規劃,根據戰略,新城最終要實現以長三角為核心、并向珠三角、環渤海和中西部重點城市群擴張的目標。

  觀察6家房企,其中,陽光城、金科、藍光發展、中南置地今年首次躋身千億陣營,而新城控股和旭輝也僅僅提前一步,于2017年實現了千億登頂。6家企業看似巧合的“千億”情緣背后,實則也是區域性房企對于規模的普遍追求。

  “大者恒大,強者恒強”,是資本密集型行業恒久不變的定律。在龍頭房企業績大幅提升的同時,居于第二梯隊的中型房企不甘落后,2018年年初,就有46家房企立下“千億目標”,如今,根據已公布情況,銷售規模突破千億大關的房企達30家,其中近半為新成員,2017年,這一數字是17家,一年時間近乎翻番。

  不過,盡管淡市是房企深耕全國化布局的最佳時機,但也考驗著房企對城市市場的敏銳度及決策的精確性。

  安居客房產研究院首席分析師張波曾表示,全國化布局并不代表是全線布局,不同規模、不同類型、不同發展階段的房企,需要開展有不同側重的全國化布局。“否則,短期開展全線布局,各級城市會帶來人才儲備、報批程序、流程管控等一系列問題,不但不能抵抗外部風險,還有可能增加企業自身發展的風險。”

  張波認為,不同規模房企可以有不同的布局方式,對于銷售額達千億規模以上房企,他曾給出建議,可以多個城市群圈層發展、多元化開發為發展路徑,結合政策性機遇,實現全國化的優勢布局。

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